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    招商蛇口一季度凈利增172% 房企謀求規模利潤雙增長

    2018-04-25 13:43:01    瀏覽:0    點贊:0

    原標題:招商蛇口一季度凈利增172% 房企謀求規模利潤雙增長

        本報記者 張曉玲  實習生 侯宣佑 深圳、廣州報道

        2018年至今樓市調控不斷,一二線和三四線城市同時承壓,房地產融資持續收緊,房企一季度業績表現如何?

        4月23日,招商蛇口(001979.SZ)搶先發布了一季報,期內公司營收91.63億元,同比增長32%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤57.78億元,同比增長172%。在市場趨弱的背景下,招商蛇口的規模和利潤雙雙飄紅。

        截至目前,發布一季報或一季度業績的房企并不多,招商蛇口的業績并不能代表行業;并且一季度業績中,有滯后結算的因素,也不能完整真實地反映一季度市場。

        多家券商調研報告顯示,一季度房地產銷售增速繼續下行,在4月份地方樓市調控密集出臺的背景下,這一趨勢或將持續;弱市之下,行業集中度繼續提升,大型房企加快周轉資金回籠,規模擴張同時更注重利潤的增長。

        招商蛇口提速

        近年來屢被詬病增長太慢的招商蛇口,延續去年的強勢,在一季度的業績表現亮眼。

        一季度,公司累計實現簽約銷售面積148.85萬平方米,同比增加8.43%;實現簽約銷售金額313.08 億元,同比增加18.09%。

        而公司實現凈利潤達57.78億,相當于去年全年122億凈利潤的47%左右,這是一個相當大的增長。

        平安證券指出,凈利大幅增長原因有,深圳雙璽等高毛利率項目結算,帶動毛利率同比提升26.3個百分點至49.5%;少數股東損益占比下降13.3個百分點至0.9%。而最主要的是,期內交割上年末向地產基金轉讓的上海招商局大廈、招商局廣場和北京招商局大廈,導致投資收益同比增長53.9%至38.4億。

        在近日的股東大會上,招商蛇口管理層表示,類似轉讓資產帶來凈利的模式,未來還可能發生。

        中信證券指出,公司資產整體轉讓的收益,應視為一種經常性收益。因公司新增商辦物業較多,采取整體出售的方式并非權宜之計,未來會經常發生。

        從2017年開始,招商蛇口進入了規模爆發期,從一季度業績也可看出,管理層也在多方努力增加收益。

        在3月份的2017年度投資者交流會上,招商蛇口管理層表態進取,給公司定下了2018年1500億的銷售目標;招商蛇口常務副總經理朱文凱同時表示,公司更看重今年的現金流、銷售回款,以及規模和利潤的平衡。

        一季度,招商蛇口拿地延續積極,擴規模意圖明顯。據平安證券統計,公司期內在杭州、天津、佛山等地新增建面361萬平方米,同比增長211%,遠超同期銷售;總地價294 億,占同期銷售金額比重94%,權益建面210萬平方米,權益占比58%。

        加速擴張之下,招商蛇口的負債率略有上升。一季度末公司在手現金437.7億,為短期負債(短期借款+一年內到期長債)的135.4%,短期償債壓力較小。期末凈負債率為66.3%,較期初上升7.9個百分點。由于公司持續加大開工和拿地,期內經營性凈現金流凈流出91.5億元。

        中信證券認為,當前按揭貸款利率上升,公司存在銷售失速的風險;資本性開支較大,可能導致短期杠桿率提升。

        不過該機構也指出,招商蛇口推盤高峰主要集中在二季度之后,預計未來幾個月,季度銷售額同比增速將高于一季度;公司定價理性,部分項目成本優勢較大,去化率相對確定,銷售能夠實現平穩增長,并完成全年1500億的銷售目標。

        平安證券認為,公司2018年一季度末預收賬款較上年末增長28%至705.1億,為2017年實際營收的93.4%,加上30.8%的竣工高增長計劃,已奠定2018年業績高增長基礎。

        關注利潤增長

        進入四月份,各大龍頭房企紛紛公布一季度業績。從銷售數據看,龍頭房企的領先優勢在持續凸顯和擴大。

        碧桂園在2018年一季度實現合同銷售金額約1879.7億元,同比增長24.76%。恒大、萬科緊隨其后,分別以1618.7億元和1542.6億元分列第二、三位。其中,碧桂園3月單月合同銷售額達641.3億元,分別較恒大、萬科的單月銷售額多出百億元。

        此外,保利、融創、中海、綠地銷售額超500億元,分列第四到第七位。從房企銷售額看,第一梯隊的房企正逐漸拉大與身后房企的差距,市場集中度在繼續提高。

        規模持續擴張的同時,像招商蛇口一樣,龍頭房企也更加關注利潤的增長。恒大、碧桂園、萬科、中海外、華潤置地等公司人士指出,在市場不確定性加大的2018年,規模增長不是第一位,控制風險和增加實際利潤是公司更加關注的。

        “控制地價、更多利用并購獲取項目資源,爭取更低廉的融資,以及積極促銷提高周轉率,都是大家當前關注的問題。”深圳一家大型房企高管說。

        4月20日,陽光城執行副總裁吳建斌在某論壇演講指出,房地產的利潤來自兩部分,一個是銷售收入,一個是融資帶來收入。

        在目前的融資市場,差不多只有開發貸才能保持和過去差不多的融資成本水平,其他融資工具的融資成本,起碼上升了5%到10%。

        吳建斌透露,一些和房地產商有合作的銀行或金融機構,已經簽了貸款合約或部分資金已經在使用,后面還有一些合同沒有使用的,在這個階段基本都要求改簽合約,或者有補充協議。補充協議的目的,就是金融機構資金鏈收緊的情況下,要發展商承受融資成本上升帶來的成本。

        因此,開發商利潤來源更多是銷售。房地產公司的高周轉仍然是利器。施工期、銷售期要短、資金回流要快,那么在市場競爭中就具有優勢。

        據21世紀經濟報道記者了解,近期碧桂園等大型房企便在內部發文對高周轉提出了更快的要求。

        從行業整體來看,2018年的市場環境,給開發商的銷售帶來了很大挑戰。

        國家統計局4月17日最新數據顯示,3月全國商品房銷售面積增速繼續下行,較1-2月微降0.95個百分點;70大中城市新建商品住宅價格指數環比上漲0.40%,增速較2月微漲0.20個百分點。

        另據東興證券調研,30個大中城市3月份商品房銷售面積同比下降39.71%,與全國銷售數據相背離,表明其他三四線城市商品房銷售繼續火爆;全國商品房庫存已降至2014年中水平,商品住宅庫存下降至2013年底水平,大多數城市已無去庫存壓力。

        這意味著去庫存政策將可能在部分城市退出。

        庫存水平延續低位的同時,去化略有放緩。截至3月底,全國商品房待售面積57,329萬平方米,同比下降16.70%,同比下滑幅度較1-2月縮窄;存銷比為3.81,較1-2月有所上升。

        此外,樓市調控政策并無放松之意。3月下旬以來,各地掀起新一輪調控熱潮。據不完全統計,今年兩會以來,已有包括大連、昆明、杭州、西安等在內的10多個城市發布了調控新政,海南更是在4月22日出臺了全域限購政策。

        吳建斌判斷,限制性的樓市調控政策還將持續,這個時間可能是兩年。


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